Onze kennis Sterker door kennis

Verbouwing en splitsing leidde niet tot vervaardiging nieuwe onroerende zaak

De Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad heeft een conclusie geschreven in een zaak, waarin de vraag is of door een verbouwing en splitsing in appartementsrechten van een pand een nieuw vervaardigde onroerende zaak is ontstaan.De feiten in deze zaak zijn als volgt: een pand, dat geheel in gebruik was als kantoorgebouw, is verbouwd. Bij deze verbouwing zijn op de bovenverdiepingen van het gebouw vier woonappartementen gecreëerd, terwijl de begane grond kantoorruimte is gebleven. Vervolgens is het...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 09.10.2012

Planschade Loenen: geen ruime uitleg planvoorschriften

In een planschadezaak van de gemeente Loenen heeft de Raad van State op 26 september 2012 geoordeeld dat het college het advies van de SAOZ dat geen sprake was van een planologisch nadeligere positie niet had mogen volgen.De casusEen in 2006 verleende vrijstelling op grond van art. 19 lid 1 WRO maakte de realisering van een zogenaamde samenwoonschool mogelijk.In het uitbreidingsplan van 1964 was het perceel bestemd voor bebouwing ten dienste van bijzondere doeleinden. Op grond van de bij het...

Hanna Zeilmaker Artikel 05.10.2012

Planschade Pijnacker-Nootdorp: voorzienbaarheid door voldoende concrete beleidsvoornemens

In een planschadezaak van de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft de Raad van State op 26 september 2012 geoordeeld over de vraag of uit een structuurschets uit 1982 en uit de plantoelichting uit 1984 voldoende concreet naar voren komt dat de aanleg van een fietspad en een provinciale weg nabij het perceel van verzoeker werd beoogd.Standaardoverweging voorzienbaarheid nadelige planologische ontwikkelingDe Afdeling stelt voorop dat indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een...

Hanna Zeilmaker Artikel 04.10.2012

Ontwerp Wet natuurbescherming ingediend bij Tweede Kamer

Op 20 augustus jl. zond het kabinet het wetvoorstel voor een nieuwe Wet natuurbescherming naar de Tweede Kamer. Op het voorontwerp van de wet is ernstige kritiek gekomen van natuurbeschermings-organisaties. Ook de Raad van State had ernstige kritiek. In het voorontwerp is gedeeltelijk, maar zeker niet geheel, aan die kritiek tegemoet gekomen. Op het voorontwerp voor een nieuwe Wet natuurbescherming dat in oktober 2011 voor een internetconsultatie was gepubliceerd was veel kritiek gekomen. Nat...

Maarten Baneke (uit dienst) Artikel 03.10.2012

Onteigening gemeente Haarlemmermeer: rol van deskundigen, omvang verwijzingsgeding en voortgezet gebruik

De Hoge Raad heeft in zijn (art. 81 RO-)arrest van 21 september 2012 het cassatieberoep ongegrond verklaard dat was gericht tegen het oordeel van de verwijzingsrechter dat na verwijzing de totale bijkomende schade uitgaande van stagnatie nader moest worden begroot, en dat er geen ruimte was om opnieuw te bezien op welke grondslag de bijkomende schade moest worden gebaseerd.De casusHet arrest van 21 september 2012 is een vervolg op het arrest HR 27 oktober 2006 (onteigening gemeente Haarlemmer...

Hanna Zeilmaker Artikel 02.10.2012

Handtekeningperikelen

Het komt nog steeds regelmatig voor dat bij een (digitale) inschrijving een ‘natte’ handtekening ontbreekt. Ook wordt een inschrijving geregeld ondertekend door een functionaris waarvan niet uit het register van de Kamer van Koophandel blijkt dat hij zelfstandig bevoegd is. Een en ander leidt volgens de Haagse rechter tot ongeldigheid (en een niet-ontvankelijkverklaring in kort geding). Aanbesteding CommunicatiedienstenDe zaak betrof een door Agentschap NL uitgezette Europese niet-openbare aa...

Tony van Wijk Artikel 01.10.2012

Onteigening provincie Zuid-Holland: verkeersbestemming had wél moeten worden weggedacht

De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 28 september 2012 herhaald dat het bestemmingsplan met toepassing van de eliminatieregel van artikel 40C, aanhef en onder 3e moet worden weggedacht, als de in dat bestemmingsplan opgenomen bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat plan al bestaand (concreet) plan voor de aanleg van het werk en bedoeld is om de juridisch –planologische onderbouwing en regeling voor het werk vast te leggen. Kortom, een herhaling van de “9 juli-a...

Hanna Zeilmaker Artikel 01.10.2012

Het recht van de sterkste bij splitsing in appartementsrechten

Tot 1 mei 2005 was het slechts mogelijk de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van alle appartementseigenaren. Deze eis werd in praktijk als te restrictief ervaren, omdat een enkele eigenaar belangrijke wijzigingen tegen kon houden of vertragen. Sinds de wetswijziging in 2005 is het ook mogelijk de akte van splitsing te wijzigen op grond van een meerderheidsbesluit.Op grond van artikel 5:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek kan de wijziging van de splitsing ook tot stand worden geb...

Anouk Bisseling Artikel 21.09.2012

Onteigening Utrecht: keuze voor reconstructiescenario: speculatief of concreet?

Bij onteigening zijn soms meerdere reconstructiescenario’s denkbaar en redelijk. Maar wat als de meest redelijke keuze op peildatum (nog) niet realiseerbaar is? Over de dan te maken afweging gaat het arrest dat de Hoge Raad op 14 september 2012 heeft gewezen.De casusIn dit arrest dat is gewezen met verwijzing naar art. 81 RO en dus geen “eigen” inhoudelijke overwegingen van de Hoge Raad bevat, ging het om de onteigening van een gedeelte van een perceel dat in gebruik was voor de exploitatie v...

Hanna Zeilmaker Artikel 19.09.2012

Arbitragebeding bij consumentenkoop onredelijk bezwarend

Het Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat het opnemen van een arbitraal beding in algemene voorwaarden in de bouw voor consumenten onredelijk bezwarend is. Het gevolg is dat het geschil tussen een consument en een aannemer/ontwikkelaar niet bij de Raad van Arbitrage aanhangig moet worden gemaakt, maar bij de rechtbank.De zaakKoper heeft met Bouwfonds een koop-/aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. De overeenkomst bevat onder meer een bepaling over geschillenbeslechting. In de...

Dirkzwager Artikel 19.09.2012

Verlenging criteria financierbaarheid erfpachtrechten

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft onlangs bekend gemaakt dat de “criteria financierbaarheid erfpachtrechten” (Criteria) ook worden toegepast op particuliere erfpachtrechten die worden gevestigd tot en met 31 december 2012.Criteria financiering particuliere erfpachtZoals blijkt uit het artikel “Onzekerheid financiering van nieuwe erfpacht” was er onduidelijkheid over de toepassing van voormelde Criteria voor erfpachtrechten die vanaf april 2012 gevestigd werden, aangezien de NVB...

Anouk Bisseling Artikel 14.09.2012

Het nut van een eigendomsvoorbehoud

Vaak wordt gedacht, dat de eigendom van goederen pas overgaat op het moment dat de koper betaalt. Dit is echter niet het geval, een koper van goederen wordt normaal gesproken al eigenaar hiervan op het moment van levering. Ook als de koopsom nog niet of niet helemaal is betaald. Als de koper vervolgens de rekening niet betaalt, dan staat de verkoper met lege handen. Hij is de goederen kwijt.Met een eigendomsvoorbehoud voorkomt de verkoper dat de koper eigenaar wordt zonder te betalen. Op gron...

Marieke van Dongen Artikel 10.09.2012