Onze kennis Sterker door kennis

Asbest in de grond geen non-conformiteit door geschiktheid van grond voor de beoogde bestemming (wonen)

De Rechtbank Overijssel heeft recentelijk geoordeeld dat de aanwezigheid van asbest in verkochte grond niet leidt tot een schadevergoeding. De aanwezigheid van asbest leverde geen noodzaak tot saneren op, zodat geen sprake is van non-conformiteit gelet op de afgegeven garantie. Wel bepaalt de rechter dat de koopprijs met € 50.000,- wordt verlaagd, omdat zowel koper als verkoper hebben gedwaald inzake de aanwezigheid van asbest en de overeenkomst onder andere voorwaarden zou zijn gesloten als...

Dirkzwager Artikel 14.11.2013

Vervalt mededelingsplicht van verkoper als koper onderzoeksplicht schendt?

Het Hof Arnhem-Leeuwarden draait de 'Bossche regel' om, dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht gaat van de koper, en oordeelt dat de koper de verkoper niet kan verwijten dat hij geen mededeling heeft gedaan van ernstige verontreiniging van de grond, omdat de koper niet aan de verkoper kenbaar heeft gemaakt dat hij de grond voor woningbouw wilde gaan doorverkopen.De casusKoper en verkoper waren in deze zaak eigenlijk beiden vennoot in een vennootschap onder firma (VO...

Bart van Meer Artikel 08.11.2013

Hoe ver gaat de verplichting tot onderbouwing van servicekosten?

Servicekosten die een verhuurder de huurders in rekening brengt, moeten inzichtelijk onderbouwd worden. Maar hoe ver moet een verhuurder gaan als een deel van de gegevens van dit kostenoverzicht door derden aangeleverd wordt?

Robert Rijpstra MRICS Artikel 29.10.2013

Erfdienstbaarheid door verjaring

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft recentelijk geoordeeld dat er onder ‘oud BW-recht’ een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring. Het gebruik van het pad is niet zichtbaar en voortdurend, maar de garagedeuren die uitkomen op het dienende erf zijn dit wel.

Mariëlla Wensink Artikel 15.10.2013

Te weinig woningen in plan verkocht: ontwikkelaar hoeft geen WKO te leveren

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft geoordeeld dat de ontwikkelaar van een aantal woningen een schadevergoeding moet betalen aan de kopers, omdat de woningen niet met een WKO-systeem, maar met een conventioneel verwarmingssysteem en een zonneboiler zijn opgeleverd. De ontwikkelaar stelt dat deze wijziging noodzakelijk was omdat er maar 43 van de 400 woningen zouden worden aangesloten. De Raad van Arbitrage volgt de ontwikkelaar in deze stelling, maar oordeelt tevens dat er op sommige punten afbreuk wordt gedaan aan waarde en bruikbaarheid.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 08.10.2013

Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.De feitenDe gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaa...

Dirkzwager Artikel 30.09.2013

Duurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzegbaar zonder zwaarwegende grond

De Hoge Raad heeft zijn eerdere jurisprudentie over de maatstaf die geldt bij de opzegging van een duurovereenkomst, die is aangegaan voor onbepaalde tijd, bevestigd in een recent gewezen arrest (Auping/Beverslaap). In deze zaak oordeelt de Hoge Raad dat de omstandigheden niet zonder meer met zich meebrengen dat er een zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig moet zijn.De zaakAuping heeft een voor onbepaalde tijd gesloten distributieovereenkomst met een distributeur, Beverslaap,opgezegd in...

Dirkzwager Artikel 08.08.2013

Bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit en rechtvaardigt ontbinding van de koopovereenkomst

De Rechtbank Oost-Nederland heeft geoordeeld dat bodemverontreiniging het normaal gebruik van een winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert en dat de aanwezigheid van de bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit. Verkoper is naar het oordeel van de rechter tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, zodat een volledige ontbinding gerechtvaardigd is.De zaakVerkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrech...

Bart van Meer Artikel 07.08.2013

Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen leidt tot schadeplicht voor gemeente

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk geoordeeld dat de gemeente op onrechtmatige wijze de onderhandelingen met een projectontwikkelaar inzake woningbouw op een locatie heeft afgebroken. Van een overeenkomst was geen sprake nu er geen aanbod was gedaan. Echter het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) had wel verwachtingen bij de projectontwikkelaar gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan.De zaakEen terrein waar voorheen een steenfabriek gevesti...

Bart van Meer Artikel 19.07.2013

Retentierecht prijsgegeven door aannemer

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde recentelijk dat een aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven door geen actie meer te ondernemen nadat de opdrachtgever hem het recht (al dan niet rechtmatig) had ontnomen en de zeer korte duur waarop het retentierecht feitelijk is uitgeoefend.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.05.2013

Scheiden van wonen en zorg

In het tijdschrift Vastgoedrecht is begin mei 2013 een artikel van Robert Rijpstra en Eric Janssen gepubliceerd. Beiden zijn als advocaat werkzaam bij Dirkzwager advocaten & notarissen.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 08.05.2013

Winkelrenovatie en asbest

Bij het renoveren van een winkelcentrum komt het nog wel eens voor dat er asbest wordt aangetroffen of zelfs vrijkomt. Tussen huurder en verhuurder wordt er dan vaak over en weer schadevergoeding gevorderd. De vragen die daarbij aan de orde zijn, is of er sprake is van een gebrek en of de verhuurder zich kan beroepen op een exoneratie voor schade.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 07.05.2013