Onze kennis Sterker door kennis

Gevolgen van bevolkingskrimp voor nieuwbouwprojecten komen voor rekening van gemeente

In het arrest van 13 oktober 2017 overweegt de Hoge Raad dat het oordeel van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hof) dat de gemeente Bronckhorst (Gemeente) zich niet op onvoorziene omstandigheden, althans overmacht kan beroepen wegens de bevolkingskrimp in de Regio Achterhoek, niet onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd is geweest. Dit mede gelet op de terughoudendheid die geboden is bij toepassing van artikel 6:258 BW ter zake van de onvoorziene omstandigheden. Hierdoor moet de Gemeente de...

Dirkzwager Artikel 31.10.2017

Expertiserapport ziet op ander gebrek dan het gevorderde, gevolg wel sprake van non-conformiteit

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017, is een rapport van de aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis (VEH) aan de orde dat ziet op een gebrekkige fundering van het hoofdgebouw. De procedure is gestart met betrekking tot een gebrekkige fundering van de aanbouw. Het gerechtshof oordeelt dat dit rapport niet ziet op overige gebreken aan de onroerende zaak.FeitenFamilie Janssen koopt op 19 maart 2005 een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een...

Dirkzwager Artikel 18.05.2017

Herstel door de aannemer: wat kan en mag je verwachten als opdrachtgever?

Wanneer na oplevering blijkt dat het bouwwerk een gebrek vertoont geldt als uitgangspunt dat de aannemer de gelegenheid moet krijgen om zijn eigen fouten te herstellen. In de praktijk komt het met regelmaat voor dat de opdrachtgever de herstelmethode wil voorschrijven of dat herstel leidt tot meer kwaliteit. Hoe dient hiermee om te worden gegaan?

Mariëlla Wensink Artikel 24.01.2017

Contracteren met de gemeente: instemmingsvoorbehoud gemeenteraad

In de afgelopen jaren heeft de Hoge Raad een aantal belangwekkende arresten gewezen over (voorbehouden bij) het contracteren met de overheid (Contractsvrijheid: voorbehoud goedkeuring gemeenteraad Overheid en contractsvrijheid: Hoge Raad over het voorbehoud “goedkeuring college” Overheid en contractsvrijheid: voorbehoud goedkeuring college en Eilandgebied Sint Eustatius). De rode draad in de rechtspraak is dat een publiekrechtelijke rechtspersoon zoals de gemeente en de provincie, waarvan de...

Frank Delissen Artikel 01.07.2015

Rechter kwalificeert bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid die noopt tot beëindiging samenwerkingsovereenkomst

Op 9 april 2014 heeft de rechtbank Gelderland een interessant vonnis gewezen, waarin zij de beëindiging van een overeenkomst tussen een gemeente en projectontwikkelaars honoreerde vanwege de gevolgen van bevolkingskrimp voor de woningbouw. De rechtbank oordeelde dat bevolkingskrimp een onvoorziene omstandigheid oplevert, die van dien aard is dat de projectontwikkelaars geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mochten verwachten.FeitenDe gemeente Bronckhorst had zich voorgenomen 27...

Dirkzwager Artikel 23.02.2015

Hoge Raad vult ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ nader in

Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin gedeeltelijk wordt teruggekomen van het arrest Bos/Smeenk uit 2004.

Mariëlla Wensink Artikel 09.02.2015

Rechter Overijssel kwalificeert ingrijpende wijzigingen woningmarkt als onvoorziene omstandigheid die noopt tot wijziging koopovereenkomst

Er verschijnen steeds vaker uitspraken over de vraag of de financiële en economische crisis heeft te gelden als een onvoorziene omstandigheid. Drie recente uitspraken betreffen die van de rechtbank Noord-Nederland van 4 april 2014, de rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013 en de rechtbank Overijssel van 18 juni 2014. In een eerder artikel is ingegaan op de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. In dit artikel wordt ingegaan op de laatste uitspraak van de rechtbank Overijssel.De...

Dirkzwager Artikel 16.09.2014

Hoe voorkom je dat een anti-kraakbewoner aanspraak kan maken op huurbescherming?

Bij anti-kraak komt het in de praktijk veelvuldig voor dat de leegstandbeheerder geen vergoeding ontvangt van de eigenaar van het pand. De leegstandbeheerder wordt dan betaald door de anti-kraakbewoners onder de noemer van servicekosten of bemiddelingskosten. Dergelijke constructies zijn niet zonder risico’s.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.01.2014

Hof Den Bosch: specifieke contractuele regeling voor inwerkingtreding verzuim prevaleert boven de wettelijke regeling dat verzuim intreedt zonder ingebrekestelling

De hoofdregel is dat een niet presterende partij eerst in gebreke moet worden gesteld alvorens hij in verzuim is en de andere partij schade kan vorderen.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.01.2014

Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.De feitenDe gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaa...

Dirkzwager Artikel 30.09.2013

Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen leidt tot schadeplicht voor gemeente

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk geoordeeld dat de gemeente op onrechtmatige wijze de onderhandelingen met een projectontwikkelaar inzake woningbouw op een locatie heeft afgebroken. Van een overeenkomst was geen sprake nu er geen aanbod was gedaan. Echter het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) had wel verwachtingen bij de projectontwikkelaar gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan.De zaakEen terrein waar voorheen een steenfabriek gevesti...

Bart van Meer Artikel 19.07.2013

Retentierecht prijsgegeven door aannemer

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde recentelijk dat een aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven door geen actie meer te ondernemen nadat de opdrachtgever hem het recht (al dan niet rechtmatig) had ontnomen en de zeer korte duur waarop het retentierecht feitelijk is uitgeoefend.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.05.2013