Onze kennis Sterker door kennis

Termijn om in hoger beroep te gaan bedraagt bij pachtzaken slechts één maand

In pachtprocedures geldt een beroepstermijn van slechts één maand, terwijl in reguliere civiele procedures de beroepstermijn drie maanden bedraagt. Die beroepstermijn wordt ambtshalve getoetst door het gerechtshof. Er hoeft aldus geen beroep gedaan te worden op het niet in achtnemen van de beroepstermijn. In het arrest van  15 april 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden  geoordeeld dat de beroepstermijn van een maand niet in acht was genomen door appellant en werd het gevoerde verweer...

Dirkzwager Artikel 04.08.2014

Exoneratieclausules bij (bodem)verontreiniging

Als u een boerderij met (bodem)verontreiniging verkoopt en u meldt dit niet, dan schendt u in beginsel uw mededelingsplicht. Kunnen de gevolgen daarvan op de koper worden afgewenteld door  in de koopovereenkomst een bepaling op te nemen dat elke aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor (bodem)verontreiniging is uitgesloten, tenzij u onjuiste informatie heeft verstrekt? Deze vraag stond centraal in een vonnis van de rechtbank Overijssel van 15 januari 2014 waarbij de gemeente Raa...

Dirkzwager Artikel 26.06.2014

Mededelingsplicht over kabels en leidingen in naastgelegen perceel

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 21 januari 2014 geoordeeld dat verkoper een koper moet informeren over eventueel bij haar bekende concrete en specifieke problemen (i.c. verlegging en kwetsbaarheid) over kabels en leidingen in het naastgelegen perceel dat geen onderdeel uitmaakt van het verkochte. De feitenNa de inschrijving door de notaris van de koopovereenkomst voor percelen grond in de openbare registers, is koper (een projectontwikkelaar)_bekend geworden met het feit dat in de...

Dirkzwager Artikel 01.05.2014

Hof Den Bosch: specifieke contractuele regeling voor inwerkingtreding verzuim prevaleert boven de wettelijke regeling dat verzuim intreedt zonder ingebrekestelling

De hoofdregel is dat een niet presterende partij eerst in gebreke moet worden gesteld alvorens hij in verzuim is en de andere partij schade kan vorderen.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.01.2014

Asbest in de grond geen non-conformiteit door geschiktheid van grond voor de beoogde bestemming (wonen)

De Rechtbank Overijssel heeft recentelijk geoordeeld dat de aanwezigheid van asbest in verkochte grond niet leidt tot een schadevergoeding. De aanwezigheid van asbest leverde geen noodzaak tot saneren op, zodat geen sprake is van non-conformiteit gelet op de afgegeven garantie. Wel bepaalt de rechter dat de koopprijs met € 50.000,- wordt verlaagd, omdat zowel koper als verkoper hebben gedwaald inzake de aanwezigheid van asbest en de overeenkomst onder andere voorwaarden zou zijn gesloten als...

Dirkzwager Artikel 14.11.2013

Vervalt mededelingsplicht van verkoper als koper onderzoeksplicht schendt?

Het Hof Arnhem-Leeuwarden draait de 'Bossche regel' om, dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht gaat van de koper, en oordeelt dat de koper de verkoper niet kan verwijten dat hij geen mededeling heeft gedaan van ernstige verontreiniging van de grond, omdat de koper niet aan de verkoper kenbaar heeft gemaakt dat hij de grond voor woningbouw wilde gaan doorverkopen.De casusKoper en verkoper waren in deze zaak eigenlijk beiden vennoot in een vennootschap onder firma (VO...

Bart van Meer Artikel 08.11.2013

Gewijzigde marktomstandigheden zijn geen onvoorziene omstandigheden; gemeente moet grond projectontwikkelaar terugkopen

De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 september 2013 geoordeeld dat de gemeente de grond van de projectontwikkelaar moet terugkopen, omdat de marktomstandigheden dusdanig gewijzigd zijn dat voortzetting van een bouwplan niet redelijk is.De feitenDe gemeente heeft met de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten voor de realisatie van een nieuwbouwplan met 876 woningen, infrastructuur en civieltechnische werken. Er wordt in 2001 gestart met de werkzaamheden, maar in de jaren daarna gaa...

Dirkzwager Artikel 30.09.2013

Duurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzegbaar zonder zwaarwegende grond

De Hoge Raad heeft zijn eerdere jurisprudentie over de maatstaf die geldt bij de opzegging van een duurovereenkomst, die is aangegaan voor onbepaalde tijd, bevestigd in een recent gewezen arrest (Auping/Beverslaap). In deze zaak oordeelt de Hoge Raad dat de omstandigheden niet zonder meer met zich meebrengen dat er een zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig moet zijn.De zaakAuping heeft een voor onbepaalde tijd gesloten distributieovereenkomst met een distributeur, Beverslaap,opgezegd in...

Dirkzwager Artikel 08.08.2013

Bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit en rechtvaardigt ontbinding van de koopovereenkomst

De Rechtbank Oost-Nederland heeft geoordeeld dat bodemverontreiniging het normaal gebruik van een winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert en dat de aanwezigheid van de bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit. Verkoper is naar het oordeel van de rechter tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, zodat een volledige ontbinding gerechtvaardigd is.De zaakVerkoper en koper hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartementsrech...

Bart van Meer Artikel 07.08.2013

Onrechtmatig afgebroken onderhandelingen leidt tot schadeplicht voor gemeente

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recentelijk geoordeeld dat de gemeente op onrechtmatige wijze de onderhandelingen met een projectontwikkelaar inzake woningbouw op een locatie heeft afgebroken. Van een overeenkomst was geen sprake nu er geen aanbod was gedaan. Echter het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) had wel verwachtingen bij de projectontwikkelaar gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan.De zaakEen terrein waar voorheen een steenfabriek gevesti...

Bart van Meer Artikel 19.07.2013

Retentierecht prijsgegeven door aannemer

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem oordeelde recentelijk dat een aannemer zijn retentierecht heeft prijsgegeven door geen actie meer te ondernemen nadat de opdrachtgever hem het recht (al dan niet rechtmatig) had ontnomen en de zeer korte duur waarop het retentierecht feitelijk is uitgeoefend.

Robert Rijpstra MRICS Artikel 24.05.2013

Gebruik maken van het erf van de buren

De gemeente heeft voor de uitvoering van een project aan de eigenaar van het belendende erf gevraagd om zijn perceel te mogen betreden om er een bouwhek te plaatsen. De eigenaar van dit perceel (hierna: X) weigert deze toestemming. De gemeente vraagt in een kort geding aan de voorzieningenrechter van de Rechtbank ’s-Gravenhage om deze toestemming alsnog te verlenen en doet daarbij een beroep op het zogenaamde ‘ladderrecht’. De rechter wijst de vordering toe omdat X geen gewichtige redenen hee...

Dirkzwager Artikel 08.03.2013