Panik unter Immobilieninvestoren: Mieterhöhungsklauseln anfechtbar?

Mieterhöhungsklauseln anfechtbar

In drei Verfahren vor dem Bezirksgericht Amsterdam fordern die Vermieter die Zahlung rückständiger Mieten (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 und ECLI:NL:RBAMS:2023:4800). Da es sich bei den Mietern um Verbraucher und bei den Vermietern um Gewerbetreibende handelt, prüft das Gericht von Amts wegen (d. h. ohne Antrag der Mieter), ob die vereinbarten Mieterhöhungsklauseln missbräuchlich im Sinne der europäischen Richtlinie über missbräuchliche Klauseln sind. Die fraglichen Klauseln sehen - zusammengefasst - vor, dass "die Miete jährlich um den Verbraucherpreisindex + maximal 5 % erhöht wird".

Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union sind die Richter der Auffassung, dass eine Mietanpassungsklausel, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert, im Prinzip angemessen ist. Allerdings erhöht die fragliche Klausel die Miete nicht nur um einen Inflationsausgleich. Vielmehr ist darüber hinaus eine jährliche Erhöhung von bis zu 5 % möglich. Ein triftiger Grund für diese 5 % fehle in der Klausel, so die Richter. Damit ist der Mieter der Willkür des Vermieters ausgeliefert. Der Einwand des Vermieters, dass eine zusätzliche Erhöhung als Korrektur der Marktentwicklung gelte, wurde zurückgewiesen. Schließlich wird dies weder in der Klausel erwähnt noch enthält sie eine klare und transparente Erklärung, wie und unter welchen Umständen diese Korrektur vorgenommen wird. Es wird auch nicht gesagt, dass der Mieter den Mietvertrag kündigen kann, wenn der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass die Klausel nur zu einer Mieterhöhung und nicht zu einer Mietminderung führen kann. In Anbetracht dessen kamen die Richter zu dem Schluss, dass die Mieterhöhungsklausel missbräuchlich ist und für eine Nichtigerklärung in Betracht kommt (Artikel 3 Absatz 1 der europäischen Richtlinie über missbräuchliche Klauseln).

• NB. Die Prüfung von Amts wegen nach der europäischen Richtlinie über missbräuchliche Klauseln ist nur anwendbar, wenn es sich - kurz gesagt - um allgemeine Klauseln in einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Gewerbetreibenden im Sinne dieser Richtlinie handelt. Bei der Vermietung von Wohnräumen wird dies in der Regel der Fall sein. Es stellt sich jedoch die Frage, ob ein privater Vermieter, der eine oder zwei Wohnungen auf nichtgewerblicher Basis vermietet, als "Verkäufer im Rahmen seiner privatrechtlichen Berufstätigkeit" anzusehen ist. Der EuGH legt diesen Begriff weit aus.

Was sind die Auswirkungen?

Die Ungültigkeit der Mieterhöhungsklausel bedeutet, dass ein Vermieter die Möglichkeit verliert, die Miete für die restliche Dauer des Mietvertrags zu erhöhen. Dabei geht es um alles oder nichts: die Klausel ist gültig oder anfechtbar. Im Falle der Ungültigkeit darf das Gericht die Klausel nicht ändern oder ergänzen. Das bedeutet, dass sich der Vermieter auch in Zukunft nicht auf die vereinbarte Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex berufen kann.

• NB. Im Sozialbereich bleibt die gesetzliche Möglichkeit bestehen, ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter oder - wenn dieser nicht zustimmt - an die Mietkommission zu richten (Abschnitt 7:250 jo. 7:252 des Zivilgesetzbuches).

Es stellt sich dann die Frage, ob der Mieter Erstattungen für vergangene Mieterhöhungen verlangen kann. Dies dürfte in der Tat der Fall sein. Die Anfechtung hat nämlich rückwirkende Wirkung. Das bedeutet, dass jede Mieterhöhung, die aufgrund einer für nichtig erklärten Klausel gezahlt wurde, unzulässig ist und (daher) vom Mieter zurückgefordert werden kann. Für die Zukunft ist und bleibt die Miete aus der Zeit vor der Anwendung der betreffenden Klausel fällig.

Eine Rückforderung wegen Nichtigkeit einer missbräuchlichen Klausel unterliegt der Verjährung. Diese Dreijahresfrist beginnt in dem Moment zu laufen, in dem die Mieterhöhungsklausel angewendet wird (Artikel 3:52 jo. 6:235 Absatz 4 DCC). Damit scheinen die Risiken auf drei Jahre zurück begrenzt zu sein. In dem Verfahren vor dem Bezirksgericht Amsterdam wurde diese Verjährungseinrede jedoch nicht erhoben. Es ist auch fraglich, inwieweit dies eine Lösung darstellt. Schließlich steht die Verjährung dem Recht auf Aufrechnung nicht entgegen (Abschnitt 6:131 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Ein Mieter kann argumentieren, dass unzulässige Mieterhöhungen, die älter als drei Jahre sind, verrechnet werden sollten. Wir schließen nicht aus, dass ein Gericht dieser Forderung stattgeben wird. Dies schafft nur noch mehr Unklarheit. Welche Miete wird dann gelten? Die Miete, wie sie vor drei Jahren galt, oder die ursprüngliche Miete, die älter als drei Jahre sein kann? In jedem Fall sind die möglichen Folgen weitreichend.

Was kann ein Vermieter tun?

Ausgangspunkt ist, dass eine Mieterhöhungsklausel auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex (oder Inflationsausgleichs) zulässig ist. Häufig möchte ein Vermieter jedoch, dass die Miete auch der Marktentwicklung folgt. Die oben erwähnte Rechtsprechung zeigt, dass eine Mieterhöhungsklausel zumindest Folgendes enthalten sollte, um die "Unbilligkeitsprüfung" zu bestehen:

• die Gründe, aus denen die Miete - gegebenenfalls zusätzlich zum Verbraucherpreisindex - angepasst werden kann (z. B. Marktentwicklung), und

• eine klare und transparente Erklärung, wie die Miete angepasst wird (vorzugsweise ein objektiver Richtwert), und

• die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor der Mieterhöhung klar und verständlich zu informieren, und

• eine reale Möglichkeit für den Mieter, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er von der Änderungsbefugnis Gebrauch macht.

Entscheidend ist, dass der Mieter die Mieterhöhung anhand klarer und verständlicher Kriterien vorhersehen kann. Dieses Verständnis muss bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden sein. So sind Formulierungen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen "bis zu ...%" vornehmen "darf", grundsätzlich nicht zulässig. Damit wird nicht hinreichend deutlich, ob und um welchen Prozentsatz der Vermieter eine Mieterhöhung vornimmt. Unerheblich für diese Prüfung ist die tatsächliche Durchführung oder eine nachträgliche Begründung.

In diesem Zusammenhang ist es für Vermieter ein großer Nachteil, dass es derzeit keinen objektiven Maßstab für die Bestimmung der Marktentwicklung der Wohnungsmietpreise gibt. Geschweige denn, dass objektive Daten zur Verfügung stehen, um diese auf Stadt- oder Kreisebene zu ermitteln. Aus unserer Sicht sollte es letztlich auf die Marktentwicklung um die Mieten vergleichbarer Wohnungen vor Ort ankommen.

ROZ-Muster-Wohnungsmietvertrag 2017

Es fällt auf, dass die Mieterhöhungsklauseln in den genannten Urteilen von dem in der Immobilienpraxis weit verbreiteten ROZ-Mustermietvertrag Wohnraum 2017 abweichen. Dieses Modell sieht für ein unabhängiges Mietobjekt mit einem deregulierten Mietzins vor, dass dieser jährlich gemäß dem Verbraucherpreisindex angepasst wird und dass der Vermieter das Recht hat, den Mietzins "zusätzlich und gleichzeitig um maximal ...%" zu erhöhen (Artikel 5.2 des Modells). Vermieter sollten bedenken, dass auch diese Bestimmung nicht gilt. Damit läuft ein Vermieter Gefahr, dass nicht nur die Formulierung "zusätzlich und gleichzeitig", sondern der gesamte Artikel 5.2 des Musters (d. h. einschließlich der auf dem Verbraucherpreisindex basierenden Mieterhöhung) für nichtig erklärt wird.

Oberstes Gericht

Es wird erwartet, dass dem Obersten Gerichtshof Vorabfragen zur Zulässigkeit und zu den Folgen von Mieterhöhungsklauseln vorgelegt werden. Angesichts der weitreichenden Folgen ihrer Anfechtbarkeit begrüßen wir dies. Derzeit ist jedoch ungewiss, wie sich dies in der Rechtsprechung weiter entwickeln wird.

Stellungnahme

Bis zu einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs laufen Vermieter von Wohneigentum Gefahr, dass Mieterhöhungsklauseln bis zu drei Jahre rückwirkend für ungültig erklärt werden (und möglicherweise noch mehr, wenn der Mieter sich auf die Aufrechnung beruft). Außerdem wirkt sie in die Zukunft: Der Vermieter kann die Miete nicht (mehr) jährlich erhöhen.

Wenn ein Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt überhaupt kein Risiko eingehen will, ist es ratsam, in (neuen) Mietverträgen nur den Verbraucherpreisindex zu verwenden und nicht noch einen zusätzlichen Aufschlagsprozentsatz hinzuzufügen. Ein prozentualer Aufschlag ist nur dann zulässig, wenn die oben genannten vier Kriterien erfüllt sind. Dies ist keine leichte Aufgabe.

Vermietern, die den ROZ-Mustermietvertrag Wohnraum 2017 verwenden, empfehlen wir, den letzten Satz aus Artikel 5.2 dieses Musters zu streichen oder zumindest als separaten Artikel (z.B. als Sonderregelung) aufzunehmen. Im letzteren Fall läuft der Vermieter jedenfalls weniger Gefahr, dass auch die jährliche Mieterhöhung auf Basis des Verbraucherpreisindexes von der Gesamtaufhebung der Klausel betroffen ist. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Richter dem anschließen werden.

Schließlich stellt sich die Frage, ob diese neue Entwicklung in der Rechtsprechung auch private Vermieter betrifft. Zum Beispiel Vermieter, die eine oder zwei Wohnungen nicht gewerblich vermieten. Es könnte argumentiert werden, dass die europäische Richtlinie über missbräuchliche Vertragsklauseln für sie nicht gilt. Wir gehen davon aus, dass die Gerichte den Begriff "Vermieter" weit auslegen werden, aber es bleibt eine Grauzone zwischen gewerblichem und privatem Handeln. Dabei werden alle Umstände des jeweiligen Falles von Bedeutung sein.

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