Onze kennis Sterker door kennis

Aanwezigheid van twee kinderdagverblijven levert geen non-conformiteit op

In de wijk Osdorp in Amsterdam wordt door de woningbouwvereniging Stadgenoot een complex gerealiseerd met op de begane grond ruimtes voor commerciële doeleinden en daarboven woonappartementen bestemd voor de verkoop. Na realisatie van een en ander worden vier van de zes commerciële eenheden op de begane grond verhuurd aan twee kinderdagverblijven met een gezamenlijke capaciteit van eenhonderdzestig kinderen. In verband met de door de kinderen veroorzaakte geluidsoverlast vorderen de bewoners...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 16.01.2013

Standaard algemene voorwaarden KNB en NVM geven geen recht op boete naast schadevergoeding

Bij uitspraak van 28 augustus 2012 heeft het Hof Leeuwarden bepaald dat de algemene voorwaarden bij koopovereenkomsten zoals die door de KNB en de NVM zijn opgesteld recht geven op vergoeding van schade en daarbij het recht op de contractuele boete beperken. Mocht de schadevergoeding de boete overtreffen, dan vindt alleen uitkering van de schadevergoeding plaats.Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek treedt dat wat op grond van een boetebeding verschuldigd is in de plaats...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.09.2012

Verplicht energielabel nieuwbouw half jaar uitgesteld

De introductie van het energielabel voor nieuwbouw wordt met een half jaar uitgesteld. Dit betekent dat niet per 1 januari 2013, maar per 1 juli 2013 een nieuw gebouw of woning van een energielabel voorzien moet zijn.De Tweede Kamer is nog verdeeld over de exacte uitwerking van het wetsvoorstel Kenbaarheid Energieprestaties Gebouwen. Vooral op het gebied van handhaving en sanctionering is nog veel discussie. Het uitstel geeft aannemers en ontwikkelaars meer tijd om aan de nieuwe regels die ge...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 29.08.2012

Koper nam niet uit koopovereenkomst blijkende lasten en beperkingen voor zijn rekening

Bij uitspraak van 3 juli 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld in een zaak die betrekking had op de uitleg van een standaardbepaling in de NVM-koopovereenkomst particulieren. In het geschil was de vraag of de aanwezigheid van erfdienstbaarheden die niet bleken uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte van eigendomsverkrijging voor risico van koper kwamen.Bij de onderhandelingen over de totstandkoming van de koopovereenkomst had de koper aangegeven dat hij een vrijwaring wenste vo...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 28.08.2012

Rechtbank oordeelt dat gebruiksrecht niet kwalitatief is

Een recht tot gebruik van een dakterras is geen kwalitatief recht, zo heeft de Rechtbank Dordrecht recent geoordeeld.Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht, dat in een zodanig verband staat met een aan de eigenaar toebehorend goed, dat die eigenaar bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. Wanneer een recht kwalitatief is, gaat het over op degene die het hiervoor bedoelde goed onder bijzondere titel verkrijgt. Denk h...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 24.08.2012

Hypotheekbemiddelaar moet meerdere offerteaanvragen indienen

Bij het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning of een appartement voor een particulier, komt het geregeld voor dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor de financiering is opgenomen. Aan deze ontbindende voorwaarde wordt dikwijls de voorwaarde verbonden dat de koper een tweetal afwijzingen van banken moet overleggen om zich op de ontbindende voorwaarden te kunnen beroepen.In de zaak die speelde voor Hof Den Bosch betrof het de situatie dat in de koopov...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 14.08.2012

Verkoper kan koopovereenkomst ontbinden als deze niet schriftelijk is vastgelegd

Op grond van de wet is voor de verkoop van een woning aan een particulier vereist dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Deze bepaling is in de wet opgenomen om de koper tegen overhaaste aankoopbeslissingen te beschermen. Niet duidelijk was of deze bescherming ook aan de verkoper toe kwam.In het geval waarover de Hoge Raad zich bij arrest van 9 december 2011 heeft uitgesproken (LJN: BU7412), had de verkoper de koopovereenkomst niet ondertekend omdat hij zijn financiering van e...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 16.12.2011

Twee uitspraken over derdenbeslag onder de koper

Op 8 oktober 2010 heeft de Hoge Raad bepaald, dat de inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers geen bescherming biedt tegen derdenbeslag onder de koper op de koopsom. Op 3 november 2010 schreef ik een artikel, waarin dit arrest werd behandeld.Recent zijn over dit onderwerp uitspraken gewezen door het Hof Den Bosch en de Rechtbank Haarlem. 1) Op 25 oktober 2011 heeft het Hof Den Bosch een derdenbeslag onder de koper op de koopsom, dat was gelegd na de inschrijving van de k...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.12.2011

Mandelige eigenaar niet zonder meer gehouden bij het dragen in kosten herstel mandelige fundering

Op grond van de wet kan de fundering onder een gemeenschappelijke bouwmuur mandelig zijn als deze tot nut van beide onroerende zaken dient. Op grond van artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek is een mede-eigenaar gehouden om bij te dragen in de kosten van herstelwerkzaamheden aan een mandelige fundering, indien het herstel van die fundering nodig is.In de casus die diende voor de Rechtbank Amsterdam heeft de rechtbank in haar uitspraak van 25 augustus 2011 (LJN: BR5848) aangegeven dat het begrip “no...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.09.2011

Gemeente is bevoegd erfpachtsrecht op te zeggen wegens gebruik als hennepkwekerij

Bij de uitgifte van een perceel in erfpacht is het gebruikelijk dat een bepaling wordt opgenomen die inhoudt dat de grondeigenaar bevoegd is om het recht van erfpacht op te zeggen indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen.

John Wijnmaalen MRICS Artikel 10.03.2011

Uitponden niet per definitie als resultaat uit overige werkzaamheden in Box 1 belast.

Op grond van artikel 3.91 van de Wet IB is onder meer in Box 1 belast het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal vermogensbeheer weer te buiten gaat, zoals het uitponden van onroerende zaken. Op 24 december 2010[1] heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat gaat over de belastbaarheid van het bij verkoop van appartementsrechten behaalde voordeel. In deze casus is een gebouw dat bestaat uit negen afzonderlijke woningen in appartementsrechten gesplitst en zijn drie appartementsrech...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 18.01.2011

Over erfdienstbaarheden

Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Alle andere zakelijke rechten zijn afgeleid van dit eigendomsrecht, zoals beperkte rechten. Een erfdienstbaarheid is een beperkt recht en gaat om een dulden of niet te doen ten aanzien van feitelijk gedrag (en niet met betrekking tot rechtshandelingen). Is of de koper zich bewust van alle geldende beperkingen en de consequenties?

John Wijnmaalen MRICS Artikel 11.08.2009