Onze kennis Sterker door kennis

Koper nam niet uit koopovereenkomst blijkende lasten en beperkingen voor zijn rekening

Bij uitspraak van 3 juli 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam geoordeeld in een zaak die betrekking had op de uitleg van een standaardbepaling in de NVM-koopovereenkomst particulieren. In het geschil was de vraag of de aanwezigheid van erfdienstbaarheden die niet bleken uit de aan de koopovereenkomst gehechte akte van eigendomsverkrijging voor risico van koper kwamen.Bij de onderhandelingen over de totstandkoming van de koopovereenkomst had de koper aangegeven dat hij een vrijwaring wenste vo...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 28.08.2012

Rechtbank oordeelt dat gebruiksrecht niet kwalitatief is

Een recht tot gebruik van een dakterras is geen kwalitatief recht, zo heeft de Rechtbank Dordrecht recent geoordeeld.Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht, dat in een zodanig verband staat met een aan de eigenaar toebehorend goed, dat die eigenaar bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt. Wanneer een recht kwalitatief is, gaat het over op degene die het hiervoor bedoelde goed onder bijzondere titel verkrijgt. Denk h...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 24.08.2012

Hypotheekbemiddelaar moet meerdere offerteaanvragen indienen

Bij het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning of een appartement voor een particulier, komt het geregeld voor dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor de financiering is opgenomen. Aan deze ontbindende voorwaarde wordt dikwijls de voorwaarde verbonden dat de koper een tweetal afwijzingen van banken moet overleggen om zich op de ontbindende voorwaarden te kunnen beroepen.In de zaak die speelde voor Hof Den Bosch betrof het de situatie dat in de koopov...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 14.08.2012

Verbouwing van winkelruimten in appartementengebouw leidt voor de omzetbelasting niet tot nieuw vervaardigde zaak

Een bestaande onroerende zaak kan zo ingrijpend worden verbouwd, en het gebruik daarvan worden gewijzigd, dat er voor de omzetbelasting sprake is van een nieuw vervaardigde zaak. Gevolg is dan dat bij overdracht van deze zaak er mogelijk sprake is van een met BTW-belaste levering.Dit zal met name spelen wanneer de zaak nog niet in gebruik is genomen dan wel minder dan twee jaar geleden voor het eerst na de verbouwing in gebruik is genomen. Uiteraard moet de levering door een ondernemer plaats...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 30.03.2012

Perceel kwalificeert als bouwterrein door voorzieningen in de omgeving

De wet op de Omzetbelasting gaat er als hoofdregel vanuit dat de levering van onroerende zaken vrijgesteld is van omzetbelasting. Dat is anders als er sprake is van een bouwterrein. Hiervan kan onder meer sprake zijn bij de levering van onbebouwde grond ten aanzien waarvan in de omgeving bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing van de grond.In de casus die door het Hof Den Haag op 27 december 2011 is berecht (LJN: BV0160) hebben drie ondernemers verschille...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 12.01.2012

Verkoper kan koopovereenkomst ontbinden als deze niet schriftelijk is vastgelegd

Op grond van de wet is voor de verkoop van een woning aan een particulier vereist dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Deze bepaling is in de wet opgenomen om de koper tegen overhaaste aankoopbeslissingen te beschermen. Niet duidelijk was of deze bescherming ook aan de verkoper toe kwam.In het geval waarover de Hoge Raad zich bij arrest van 9 december 2011 heeft uitgesproken (LJN: BU7412), had de verkoper de koopovereenkomst niet ondertekend omdat hij zijn financiering van e...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 16.12.2011

Twee uitspraken over derdenbeslag onder de koper

Op 8 oktober 2010 heeft de Hoge Raad bepaald, dat de inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers geen bescherming biedt tegen derdenbeslag onder de koper op de koopsom. Op 3 november 2010 schreef ik een artikel, waarin dit arrest werd behandeld.Recent zijn over dit onderwerp uitspraken gewezen door het Hof Den Bosch en de Rechtbank Haarlem. 1) Op 25 oktober 2011 heeft het Hof Den Bosch een derdenbeslag onder de koper op de koopsom, dat was gelegd na de inschrijving van de k...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.12.2011

Mandelige eigenaar niet zonder meer gehouden bij het dragen in kosten herstel mandelige fundering

Op grond van de wet kan de fundering onder een gemeenschappelijke bouwmuur mandelig zijn als deze tot nut van beide onroerende zaken dient. Op grond van artikel 5:65 Burgerlijk Wetboek is een mede-eigenaar gehouden om bij te dragen in de kosten van herstelwerkzaamheden aan een mandelige fundering, indien het herstel van die fundering nodig is.In de casus die diende voor de Rechtbank Amsterdam heeft de rechtbank in haar uitspraak van 25 augustus 2011 (LJN: BR5848) aangegeven dat het begrip “no...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 07.09.2011

Gemeente is bevoegd erfpachtsrecht op te zeggen wegens gebruik als hennepkwekerij

Bij de uitgifte van een perceel in erfpacht is het gebruikelijk dat een bepaling wordt opgenomen die inhoudt dat de grondeigenaar bevoegd is om het recht van erfpacht op te zeggen indien de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen.

John Wijnmaalen MRICS Artikel 10.03.2011

Verzwijgen renovatieplannen Vereniging van Eigenaren leidt tot vergoedingsverplichting van verkoper.

Een in koopovereenkomsten gebruikelijke bepaling houdt in dat de verkoper aan de koper garandeert dat de Vereniging van Eigenaren geen besluiten heeft genomen die tot een aanmerkelijke verzwaring van de financiële verplichtingen van de koper zal leiden.In de casus waarin de Rechtbank Utrecht op 2 februari 2011 uitspraak heeft gedaan, betrof het een Vereniging van Eigenaren die ongeveer een half jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst begonnen is met het maken van renovatieplannen van he...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 15.02.2011

Vormerkung beschermt niet tegen beslag onder koper

Op grond van artikel 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is het mogelijk om een koopovereenkomst bij het kadaster in te laten schrijven. Gevolg van deze inschrijving is dat de overdracht van het verkochte onroerend goed niet kan worden gefrustreerd door, kort gezegd, een mogelijke tweede verkoop, vestigen van hypotheek, een onderbewindstelling, een inschrijving van een huur of verpachting, het vestigen van een kwalitatieve verplichting, een executoriaal- of conservatoirbeslag op het verko...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 24.01.2011

Uitponden niet per definitie als resultaat uit overige werkzaamheden in Box 1 belast.

Op grond van artikel 3.91 van de Wet IB is onder meer in Box 1 belast het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal vermogensbeheer weer te buiten gaat, zoals het uitponden van onroerende zaken. Op 24 december 2010[1] heeft de Hoge Raad een arrest gewezen dat gaat over de belastbaarheid van het bij verkoop van appartementsrechten behaalde voordeel. In deze casus is een gebouw dat bestaat uit negen afzonderlijke woningen in appartementsrechten gesplitst en zijn drie appartementsrech...

John Wijnmaalen MRICS Artikel 18.01.2011